지분경매의 완성

경매 실전투자 정복

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저자김동희
출판사도서출판 채움
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  이 책 속에서 독자분들은 " 기초에서 전문가과정까지 경매에 대한 기초지식부터 절차 그리고 물건분석 및 권리분석에 이루기 까지완전정복 " 할 수 있다.


● 경매ㆍ공매에 대한 기본적 이해

● 경매진행절차와 그에 따른 세부적인 내용 분석

● 물건에 대한 조사와 수익분익분석에 따른 입찰가 결정방법

● 경매물건에 대한 기본적인 분석방법

● 채권과 물건의 종류와 이들 상호간의 우선순위, 그리고 경매절차상에서 하자발생시 대응방안

● 부동산 위(上)의 권리관계와 부동산등기부등본 상의 권리관계 분석

● 배당절차의 우선순위 결정방법 및 순위 충돌시 배당


편집 및 출간 퍼블릭옥션

이 책은 필자가 경매강좌와 필요로 하는 분들만을 위해  서 특별제작한 책입니다. - 판매가 19,000원-

저서 주문은 02 - 534 - 4112 ~ 3번으로 하면 다음날 배송됩니다.

입금계좌 신한은행 110-033-447782 (예금주 김동희)


차     례


제1장 경매ㆍ공매에 대한 기본적 이해와 

민사집행절차와 집행기관 2


                 

제1절 경매?공매에 대한 기본적 이해와 차이점 비교분석 2


1.경매란 무엇인가 ! 2

2. 경매 ? 공매의 기능 및 순기능 역할 2

3. 경매(공매 등)의 투자방향 및 매력은 어떨까 ! 3

4. 경매(공매)의 장점과 단점에 대해서 알아보자 4

  1) 장점(4),   2) 단점(5),

5. 경매의 종류와 공통점, 그리고 차이점에 대해서 비교분석 6

  1) 경매에 관한 설명(6),   2) 강제경매(6),   3) 임의경매(7),  

  4) 임의경매와 강제경매의 공통점과 차이점 비교분석(7),

6. 공매의 종류는 어떠한 것이 있을 까 ! 8

  1) 자산관리공사의 공매 또는 공매대행(8),   2) 이용기관 등의 재산공매(9),

  3) 금융기관 또는 신탁회사, 기업 등의 비업무용 재산 등의 공매(10),

7. 경매와 공매의 차이점에 대한 비교분석 11

8. 경매 ? 공매진행절차에서의 용어정리와 송달 및 공탁방법 16

  1) 정지(16),   2) 변경(16),   3) 연기(16),   4) 취하(16),  

  5) 새 매각(=신경매), 재매각(=재경매)(16),

  6) 취소(17),   7) 각하(17),   8) 기각(17),   9) 과잉경매 시 매각불허가(17),

  10) 법원의 경매절차(17),   11) 경매의 이해관계인(17),

  12) 법원허가 없이 경매 신청할 수 있는 자(17),   13) 경매입찰자가 될 수 없는 자(17),

  14) 감정평가액(18),   15) 부동산 경매의 4주체(18),   16)경매의 입찰방식(18),

  17) 최저매각가격(18),   18) 집행관(18),   19) 집행법원(18),  

  20) 공유자우선매수청구권(18),   21) 낙찰/매각(19),  

  22) 인수주의와 잉여주의의 선택(19),   23) 소제주의(19),

  24) 매수신고인 또는 매수인(19),   25) 최고가매수신고인(19),   26) 유찰(19),

  27) 매수신청보증금(20),   28) 교부청구(20),  29) 대위변제(20),  

  30) 대항요건(대항력)(20),

  31) 매각물건명세서(=입찰물건명세서).  32) 현황조사보고서(20),

  33) 임대차조사보고서(21),   34) 공동입찰(21),   35) 특별매각조건(21),

  36) 법정매각조건(21),   37) 보증보험증권의 제출(21),

  38) 분할 경매와 일괄 경매(22),   39) 공동경매와 이중경매(22),

  40) 송달방법 (1)일반송달, (2)재송달, (3)특별송달, (4)야간(휴일)송달,  (5)공시송달,

      (6)송달불능사유, (7)발송송달의 특례, (8)공시송달의 요건과 방법(22),

  41) 법원의 공탁제도(23),42) 경매대상부동산(24), 43) 입찰자격유무(24),  

  44) 즉시 항고제도(24),   45) 청구에 관한 이의의 소(25),   46) 제3자이의의 소(25),  

  47) 집행비용의 부담25),   48) 외국에서 할 집행(26),   49) 일괄매각결정(26),

  50) 일괄매각절차(27),   51) 유치권 등에 의한 경매(27),  52) 미납국세 등의 열람(27),

  53) 공매대행수수료 등(27),


제2절 민사집행에 대한 전반적인 이해와 민사집행기관 28


1. 민사집행법상 민사집행에 대한 전반적인 이해 28

2. 강제집행(강제경매) 29

  1) 강제집행(29),   2) 강제집행의 절차(29),

3. 담보권실행을 위한 경매(임의경매) 30

  1)임의경매(30),   2) 담보권실행을 위한 경매(실질적 경매)의 종류(30),

  3) 형식적 경매의 종류(30),

4. 보전처분의 집행(가압류 ? 가처분 등) 31

  1) 가압류의 목적(31),   2) 보전의 필요(32),  3) 가압류의 해방금액(32), 

  4) 본안의 제소명령(32),   5) 부동산가압류집행(32),  6) 동산가압류집행(32), 

  7) 가압류집행의 취소(32),   8) 가처분의 목적, 33

5. 민사집행기관 33

  1) 집행관(35),  2) 집행법원(36)


제2장 법원경매절차와 그 절차에 따른 설명 36


제1절 법원경매 절차도와 공매절차도의 비교 36


1. 법원경매 절차도 36

2. 공매 절차도 37


제2절 법원경매절차와 그 절차에 따른 설명 38


1. 법원경매절차 및 그에 대한 설명 38

2. 부동산경매사건의 진행기간 등에 관한 예규(재민 91-5) 50


제3장 민사집행법상 경매진행절차별 세부적인 내용과 

                              대금납부이후 건물인도청구 52


제1절 민사집행법상 경매진행절차별 세부적인 내용 52

1. 경매진행절차 52

  1) 경매신청(52),   2) 경매신청서 작성 및 첨부서류(52),

  3) 경매신청을 위한 부동산(목적물)에 대한 조사(54),   4) 경매절차의 이해관계인(57),

  5) 경매집행비용(경매신청비용과 경매예납금) 계산방법(58),

  6) 경매신청의 각하, 즉시 항고, 확정(59),

2. 경매개시결정과 경매개시결정기입등기의 촉탁 및 

                                       경매개시결정의 송달 그리고 압류효력 60

  1) 경매개시결정(60),   2) 경매개시결정기입등기촉탁(60),

  3) 경매개시결정문의 송달(61),   4) 경매개시결정 압류효력(64),  

  5) 압류란(65),   6) 공동경매(共同競買)(68),

3. 경매개시결정에 대한 이의와 경매의 취소, 경매집행의 정지, 

                  경매취하방법과 부동산침해행위방지조치에 관한 이해 68

  1) 경매개시결정에 대한 이의(68),   2) 경매의 취소(69),

  3) 경매집행의 정지 또는 제한(70),  4) 경매를 취하시키는 방법(71),

  5) 부동산의 침해방지를 위한 조치(72),

4. 매각(경매)의 준비 73

  1) 배당요구의 종기결정 및 공고ㆍ통지(73), 2) 채권신고의 최고(74),

  3) 공유자에 대한 통지(77),   4) 현황조사(78), 

  5) 매각부동산의 평가와 최저매각가격의 결정(80),

  6) 매각물건명세서의 작성 및 비치, 열람(81),  7) 경매기록의 열람ㆍ복사(85),

  8) 남을(잉여) 가망이 없을 경우의 경매 취소(잉여주의)(85),

5. 매각기일 및 매각결정기일의 지정?공고?통지 87

  1) 매각기일 및 매각결정기일의 지정ㆍ공고ㆍ통지에 대한 총설(87),

  2) 매각기일 및 매각결정기일 지정공고와 이해관계인 통지(87),

  3) 매각기일 및 매각결정기일 시점(87),

  4) 매각기일 공고내용(88),   5) 매각방법(88),   6) 매각조건(90),

  7) 매각기일 및 매각결정기일의 지정 및 공고(95),

6. 입찰자 입장에서 본 입찰에 들어가기 전 입찰 준비사항 및 

                                        입찰당일 경매법정에서 유의사항 99

  1) 입찰대상물건 선정(99),   2) 법정에 비치된 서류 열람(99),

  3) 법원에 비치되지 않은 공부조사(99),

  4) 서류열람이 끝난 후 현장답사를 통한 조사 및 확인(99),

  5) 1)~4)항을 점검한 후 기대수익을 분석하여 입찰가격을 결정한다(99).

  6) 입찰하기 전 확인할 사항과 입찰당일 입찰법정에서 유의사항(99)

  7) 입찰당일 취소 변경 연기 확인(101),

7. 매각의 실시 101

  1) 매각기일에 진행준비절차(101),   2) 매각개시선언과 입찰표 작성 제출마감(104),

  3) 개찰과 최고가매수신고인 결정 및 입찰종결절차(114),

8. 매각결정절차 119

  1) 매각결정기일(119),   2) 이해관계인의 진술 및 대상(119),

  3) 매각허가에 대한 이의(120),   4) 매각불허가 결정(121),   

  5) 매각허가결정(123),   6) 매각허부결정에 대한 즉시항고(124)

  7) 매각허가결정의 확정과 그 효력(128),  

9. 부동산관리명령 129

  1) 관리명령이란(129),   2) 관리명령에 대한 재판(129),   

  3) 인도명령(129),   4) 관리의 종결(129),

10. 매각대금의 지급 130

  1) 매각대금의 지급이란(130),    2) 매수인의 대금지급 의무(130)

  3) 대금지급 기한의 통지(130),    4) 대금지급방법(131),

11. 매각대금 미납 시 134

  1) 차순위매수신고인이 있는 경우(134),

  2) 차순위매수신고인이 없는 경우(재매각)(135),


제 2절 매각대금 납부이후 소유권이전등기와 

                                   건물인도청구 방법 137


1. 소유권의 취득시기와 소유권이전촉탁등기 절차 137

  1) 대금납부와 소유권의 취득시기(137),   2) 소유권취득의 범위(137),

  3) 촉탁의 시기(137),   4) 경매에 의한 소유권이전촉탁등기 절차(137),

2. 부동산의 인도명령 및 인도청구소송절차와 강제집행절차, 

                                  그리고 점유이전금지 가처분 140

  1) 부동산의 인도명령(140),   2) 건물인도청구소송(=구 명도소송)(143),

  3) 강제집행(인도명령, 인도청구소송에서)(144),   4) 점유이전가처분이란(146),


제4장 경매물건에 관한 정보취득 및 물건에 대한 조사와 

                       수익분익분석에 따른 입찰참여방법 148


제1절 경매물건에 관한 정보취득 방법과 

                    그에 대한 세부적인 분석 148


1. 신문공고를 통한 법원경매 정보취득 방법과 분석 148

  1) 매각물건의 표시 및 매각조건(148),   2) 매각기일(149), 

  3) 매각결정기일(149),   4) 매각장소(149),   5) 매각방법(149),

  6) 매각허가 및 대금납부(150),   7) 소유권이전 및 인도(150),

  8) 주의사항(150),   9) 신문공고시 신문공고내용에 관한 분석(151),

2. 대법원 법원경매 정보 사이트에서 투자대상 물건선정과 분석 153

  1) 대법원 인터넷 사이트에서 법원경매정보 검색 방법(153),

  2) 대법원 법원경매정보-법원경매에 대한 전반적인 분석 및 그에 대한 설명(154),

  3) 경매공고 메뉴(155),   4) 경매물건메뉴(160),

  5) 법원입찰서류 열람을 통한 정보 분석(167),

3. 사설경매정보 사이트의 경매물건에 대한 정보내용분석 및 권리분석 방법 170

  1) 사설경매정보사이트를 통한 경매물건 분석 및 그에 대한 세부설명(170),

  2) 사설경매정보사이트의 경매물건에 대한 권리분석 방법(175),

  3) 앞의 사설경매정보의 경매물건에 대한 권리분석 및 배당표 작성(182),


제2절 경매물건에 대한 조사와 수익분석에 따른 

                             입찰가격결정 및 입찰표 작성 184


1. 경매입찰대상 물건에 대한 조사 184

  1) 공부발급을 통한 물건분석(184),   2) 현장조사를 통해서 물건을 조사하는 방법(194),

  3) 물건조사에 대한 종합적인 분석(211),

2. 수익성 분석에 따른 입찰가 결정 및 입찰표 작성 212

  1) 수익성 분석(212),   2) 수익분석 후 입찰가를 결정(212),

  3) 합리적인 입찰가 결정과 입찰서 작성 및 제출(218),


제5장 부동산 경매물건에 대한 기본적인 분석과 

                                  심층적인 권리분석 219


제1절 공매?경매에 있어서 기본적인 권리분석 219


1. 권리분석이란 219

2. 소제주의와 인수주의 219

3. 말소기준권리 220

  1)  근저당권(저당권)이 말소기준권리인 경우(220),

  2) 가압류 등기가 말소기준권리인 경우(220),

  3) 강제경매기입등기가 말소기준권리인 경우(221),

  4) 담보가등기가 말소기준권리인 경우(221),

  5) 전세권 설정등기가 말소기준권리인 경우(221),


제2절 채권과 물건의 종류와 이들 상호간의 우선순위 

                      그리고 경매절차상에서 하자발생시 대응방안 222


1. 채권과 물권의 종류와 이들간의 우선순위 222

  1) 채권(광의의 채권)(222),   2) 물권이란(222),   3) 채권이란(224),

2. 채권과 물권 그리고 기타 다른 권리들간의 우선순위 결정 226

  1) 일반채권간의 우선순위(226),   2) 일반우선채권간의 우선순위 결정방법(226),

  3) 채권과 물권이 충돌하는 경우(227),   

  4) 물권과 일반채권 등이 혼재시 배당연습(227),

3. 경매절차상에서 하자발생시 낙찰자의 대응방안 228

  1) 매각기일 이후에서 매각허가기일 이전에 발생한 경우(228),

  2) 매각허가결정기일 이후 대금납부기한 전까지에서 발생된 경우(228),

  3) 대금납부 이후 배당기일 이전에 발생한 경우(229), 

  4) 배당기일 이후에 발생된 경우(말소된 가처분의 회복, 소유권다툼의 예고등기)(229),


제6장 부동산 위(上)의 권리관계 230


제1절 주택임대차보호법에 대한 권리분석과 배당사례 230


1. 주택임대차보호법이란 무엇인가 ! 230

2. 주임법의 적용을 받을 수 있는 대상은 어떠한 것이 있는가 ! 230

3. 대항력발생시기 231

4. 임대차계약기간과 계약의 갱신 232

  1) 임대차계약기간(232),   2) 계약의 갱신(주임법 제6조)(232),

5. 묵시적 갱신의 경우의 계약해지(주임법 제6조의2) 233

6. 차임 등의 증감청구권(주임법 제7조) 233

7. 월차임 전환시 산정률(주임법 시행령 제2조의2) 233

8. 임차권 등기명령제도 및 등기한 임차권 233

  1) 임차권등기명령제도(주임법 제3조의3)(233),

  2) 임차권등기(등기한 임차권)(민법 제621조 임대차의 등기)(234),

9. 최우선변제에 관한 사항과 적용대상범위 235

  1) 최우선변제금(주임법 제8조제1항)(235),

  2) 최우선변제금의 범위와 기준(주임법 제8조제3항)(235), 

  3) 최우선변제금의 지급기준이 권리(소액임차인 결정기준)(236), 

  4) 주임법상 소액임차보증과 일정액(최우선변제금)(237),

10. 확정일자에 의한 우선변제권(주임법 제3조의2제2항) 237

  1) 확정일자의 기능(238),   

  2) 입주와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 갖춘 경우(238), 

11. 주택 및 상가건물임대차보호법상의 소액보증금 중 

                             최우선변제요건과 확정일자에 의한 우선변제요건 239

  1) 주택(상가건물)임대차보호법상의 소액보증금 중 최우선변제요건(239),

  2) 확정일자를 갖춘 임차보증금채권의 우선변제요건(239),

12. 임대차의 양도와 전대차 240

  1) 임차권 양도(240),   2) 임차권의 전대차(240),

  3) 민법은 임대차의 양도나 전대차 모두 임대인의 동의를 얻은 경우에만 허용(240),

13. 임차권의 승계(주임법 제9조) 241

14. 임차보증금 증액 또는 감액으로 재계약서 작성시 유의사항 241

  1) 임차보증금 증액으로 재계약서를 작성하는 경우(241),

  2) 임차보증금 감액으로 재계약서를 작성하는 경우(242)

  3) 소액 임차보증금의 적용시기(242),

15. 업무용 오피스텔은 주택임대차보호법과 상가임대차보호법 중

                                              어느 법에 적용되는지 ! 243

16. 임대차계약서를 분실한 경우 대처방법 243

17. 임차인의 연체차임에 대한 공제 후 배당여부 243

18. 주택임차인 대항력ㆍ확정일자에 의한 우선변제권, 기타 물권과의 

       우선변제 연습(임차인의 최우선변제금과 경매·공매집행비용 계산하지 않음) 244

19. 주택임차인의 소액임차보증금 중 일정액(최우선변제금)과 확정일자 

                                   우선변제금 및 다른 채권자 등과의 배당연습 245


제2절 상가건물임대차보호법에 대한 권리분석과 배당사례 253


1. 상가건물임대차보호법이란 253

2. 상임법의 적용을 받을수 있는 대상은 어떻게 되는가 ! 253

3. 상가건물에 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력은 언제 발생되는가 ! 253

4. 상가임차인의 소액보증금 중 일정액 우선변제(최우선변제권) 254

5. 상가건물에서 최우선변제금액의 한계(임대건물 매각가액의 3/1의 한도 내) 254

6. 상가임차인의 확정일자 우선변제권 254

7. 상가건물임대차보호법상 해당지역별 영세임차인 보호대상금액 

                                            및 소액임차인의 최우선변제금 255

8. 임차권등기명령제도(상임법 제6조)와 민법621조에 기한 임차권등기 256

9. 상임법의 적용을 받는 임차인의 최단 계약기간 256

10. 상가임차인의 계약갱신 요구권과 임대인의 계약갱신 거절 256

11. 상가임차인의 차임 등의 증감청구권 257

12. 보증금을 월차임으로 전환하는 경우에 대한 제한(상임법 제12조) 257

13. 전대차의 준용(주임법의 전대차 설명 참조) 257

14. 주택/상가건물임대차보호법 비교표 257

15. 상가임차인의 소액임차보증금 중 일정액(최우선변제금)과 확정일자 

                               우선변제금 및 다른 채권자 등과의 배당연습 258


제7장 부동산등기부등본 상의 권리관계 분석 264


제1절 등기부등본상의 권리관계 264


1. 일반 등기부등본에 기재되는 권리 264

2. 집합건물등기부등본 265

3. 등기부등본상의 물권과 채권 등이 등기되어 있는 경우 우선순위 결정 방법 266

4. 등기부등본에 기재된 내용 등의 신뢰문제 266

  1) 형식상 저당권이 있는 경우(266),

  2) 대위변제로 인하여 근저당권(말소기준권리)이 소멸된 경우(267),


제2절 저당권 · 공동저당권(동시배당과 이시배당) · 재단저당제도

                  (공장저당법)에 대한 권리분석과 배당사례연습 268


1. 저당권에 대한 설명과 근저당권과의 차이 268

  1) 저당권에 대한설명(268),

  2) 저당권의 제한범위 초과하는 지연손해금을 청구하는 경우(269),

  3) 저당권과 근저당과의 차이(269),

2. 근저당권이란 270

3. 공동저당이란 272

  1) 공동저당권의 성립은 설정계약과 등기에 의한다(272),

  2) 동시(同時)배당(동시 매각절차에서 배당)(272),

  3) 이시(異時)배당(이시 매각절차에서 배당)(272),

4. 저당권이 미치는 목적물의 범위 273

  1) 제시 외 건물에 대한설명과 저당권의 효력이 미치는 범위(273),

  2) 저당권의 효력의 범위(273),   3) 부합물의 경우(273),   4) 종물의 경우(273),  

  5) 부합물에 대한 판례 및 해설(274),   6) 종물에 대한 해설 및 판례(276),

5. 재단저당제도 277

  1) 공장저당법(277),   2) 공장저당법(278),   3) 공장저당권에 대한 배당(278),

  4) 공장재단 경매에 관한 권리분석과 배당사례(279),

6. 근저당권의 채권소멸시효와 소멸시효중단 그리고 소멸시효의 완성 280

  1) 근저당권의 채권소멸시효(280),   

  2) 근저당권 실행시 소멸시효 완성을 묵시한 경우 시효이익의 포기인지 여부에 

     대한 판단(280),

  3) 근저당권의 채권소멸시효  중단과 채권소멸시효 완성(281),

  4) 담보가등기의 채권소멸시효  중단과 채권소멸시효 완성(281),

  5) 종합적인 판단(281), 

7. 저당권(근저당권)과 타권리자들간의 우선순위결정방법 281

  1) 특별우선채권과의 우선순위(281),   2) 저당권(근저당권)의 우선변제권(281),

  3) 담보물권(저당권, 전세권, 담보가등기, 확정일자 임차권, 임차권 등기)자들과의 

     우선순위(282),

  4) 압류 또는 배당 요구한(교부청구) 조세채권 그리고 공과금과의 우선순위(282),

  5) 일반임금채권(최우선변제권 있는 임금 제외)과 저당권과의 우선순위(282), 

  6) 가압류, 일반배당요구 채권자(확정판결에 의해 금액이 확정된 채권, 공증받은 

     약속어음채권 등), 강제경매 신청채권과의 우선순위(283),

  7) 근저당권과 타 권리자들간의 권리분석과 우선순위에 따른 배당사례(283),


제3절 전세권에 대한 권리분석과 배당사례 288


1. 전세권의 성립요건 288

2. 전세권의 효력 288

  1) 용익물권으로 사용ㆍ수익할 수 있는 권리(288), 

  2) 전세금증감청구권(288),    3) 유익비상환청구권(288), 

  4) 점유권과 물권적 청구권(289),   5) 경매청구권 및 우선변제권(289), 

  6) 전세권자의 의무(289),   7) 전세권의 양도, 담보제공 또는 전전세(289),

  8) 건물 전세권의 지상권, 임차권에 대한 효력(290),

  9) 건물의 전세권과 법정지상권(290),

3. 전세권의 존속기간 290

  1) 전세권의 존속기간(290),   2) 건물에 대한 최단기간의 제한(290),

  3) 존속기간을 정하지 않은 경우(290),   4) 전세권의 갱신(290),

4. 전세권 소멸사유 및 소멸시의 효과 291

  1) 전세권 소멸사유(291),   2) 전세권소멸시의 효과(292),

5. 전세권에 의한 경매신청 292

  1) 임의경매신청(아파트ㆍ다세대ㆍ연립 등의 집합건물)(292),

  2) 강제경매신청(단독ㆍ다가구와 같은 주택)(293),

6. 경매절차에서 말소기준권리보다 선순위인 경우와 

                                          후순위인 경우에 소멸 여부 293

  1) 선순위 전세권(말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권) 등(293),

  2) 후순위 전세권(말소기준권리보다 후순위로 설정된 전세권) 등(295),

7. 전세권설정등기가 말소기준권리보다 선순위인 경우와 

                                              후순위인 경우의 권리분석 295

8. 전세권과 주임법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 

                                                차이점에 대한 설명 300


제4절 조세채권 · 공과금채권 · 임금채권에 대한 설명과 

      다른 채권자 등과의 권리분석 그리고 그와 관련된 배당사례연습 302


1. 조세채권(국세, 지방세) 302

  1) 조세채권이란(302),   2) 조세채권의 우선특권(302),

  3) 조세채권 사이의 우선관계(303),

2. 공과금채권(건강보험료, 연금보험료, 고용ㆍ산재보험료) 307

  1) 공과금의 징수방법과 우선순위(307),   

  2) 압류선착주의가 공과금상호간에도 적용되는지(307), 

  3) 공과금은 조세채권과 일반임금채권에 후순위가 된다(308),

  4) 공과금과 담보물권 간의 우선순위(308),

  5) 공과금채권인 국민건강보험료ㆍ국민연금보험료와 담보물권과의 우선순위(309),

  6) 공과금채권인 고용ㆍ산재보험료와 담보권자와의 우선순위(309),

  7) 국민연금(납부기한 2005.5/10) → 근저당(2005.6/15) → 국민건강보험(납부기한

     2005.7/10)→고용산재보험(납부기한 2005.9/30) 근저당권자의 임의경매신청(309),

3. 근로자의 임금채권 310

  1) 근로자의 임금채권중 최우선변제금(310),   

  2) 근로자의 일반임금채권(최우선변제금 제외)(310),

  3) 근로자의 임금채권 우선변제권에 관한 법령과 경과 조치 및 시행시기(311),

  4) 근로자의 일반임금채권자의 배당에서 우선순위(312), 

  5) 임금에 대한 우선변제권 인정여부(313),

4. 조세채권, 근로자임금채권, 공과금채권, 저당권 등의 

                               담보물권 등이 혼재시 권리분석 및 배당표 작성 314


제5절 채권(일반채권과 우선특권채권)의 종류와

                      가압류 · 압류에 관한 권리분석과 배당사례 320

1. 일반채권의 종류 320

  1) 배당요구를 하지 않아도 자동 배당절차에 참여할 수 있는 채권(320), 

  2) 배당요구를 하여야만 배당참여가 가능한 채권(320),

  3) 배당절차에 참여할 수 없는 채권(321), 

  4) 배당잉여금액이 있는 경우에 근저당권 채권최고액 초과하는 채권액 배당 여부(321),

2. 우선특권 있는 채권 321

  1) 조세채권(321),

  2) 공과금채권(건강보험료, 연금보험료, 고용ㆍ산재보험료)(322),

  3) 근로자의 임금채권(322),

3. 가압류, 압류에 대한 설명 323

4. 가압류(일반채권자 등) 등과 타 권리 등과의 우선순위에 따른 

                                                      배당표 작성방법 325

5. 전소유자의 가압류 및 압류와 다른 채권자와의 권리관계 328


제6절 가처분에 대한 이해와 권리분석 그리고 예고등기 334


1. 계쟁물에 관한 가처분 334

2. 임시의 지위를 정하는 가처분 334

3. 가처분 대상 334

4. 가처분의 종류 334

5. 부동산 처분금지가처분과 권리분석 335

  1) 소유권이전등기 청구권 또는 소유권말소등기 청구권에 대한 처분금지가처분(335),

  2) 저당권 등의 설정등기청구권 또는 설정등기말소등기청구권에 대한 가처분(337),

6. 예고등기에서 권리분석과 가처분과의 어떠한 관계에 있는가 ! 338

  1) 예고등기란 무엇인가 !(338),   2) 예고등기에서 권리분석(339),

7. 부동산점유이전금지가처분 340

  1) 점유이전금지 가처분의 효과와 형사적인 측면에서 분석(340),

  2) 인도명령ㆍ명도소송과 부동산점유이전금지가처분(340),

  3) 점유이전금지가처분 절차(340),

8. 가압류와 가처분 등의 보전처분 취소신청 도과기간 341


제7절 보전가등기와 담보가등기에 대한 권리분석 342


1. 청구권보전을 위한 가등기(보전가등기) 342

  1) 가등기의 대상과 설정등기의 목적(342),   2) 가등기의 효력(342),

  3) 가등기의 실무사례(342),   4) 가등기상의 권리의 처분을 제한하는 등기(342),

  5) 가등기에 필요한 서류(343),   6) 가등기 신청방법(343),

2. 채권의 담보를 목적으로 한 가등기(담보가등기) 343

  1) 담보가등기의 설정등기목적(343),

  2) 담보가등기권자가 경매신청 또는 제3자가 경매을 신청한 경우(343), 

  3) 담보가등기권자의 담보권실행(청산절차 이후  본등기)(344),

  4) 채무자의 담보가등기 말소청구(344),

3. 보전가등기와 담보가등기를 확인하는 방법과 이들 권리에 대한 

                                                         배당실시 여부 344

  1) 보전가등기와 담보가등기를 확인하는 방법(344),

  2) 가등기 권리자 등에 대한  배당실시 여부(345),

4. 가등기권자에 대한 권리분석 및 배당방법 346

  1) 청구권보전을 위한 가등기의 낙찰자 인수 여부(346),

  2) 담보가등기는 선순위이든 후순위이든 순위에 상관없이 매각절차상에서 배당     

     받고 소멸대상이다(347),

5. 최선순위소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 말소할 수 있는 방법 348

  1) 최선순위가등기권자가 매매예약일로부터 10년이 지나도록 매매예약완결권을       

     행사하지 않은 경우(매매예약완결권의 행사시기로 특별히 약정한 경우도 포함)(348),

  2) 소유권이전등기청구권을 행사하지 않아 10년의 소멸시효에 걸린 경우(348),


제8장 배당절차와 배당에서 우선순위 결정방법 및 

                               순위가 충돌시 배당하는 방법 350


제1절 배당절차 350


1. 경매절차에서 배당이란 350

2. 배당기일의 지정 및 통지 350

  1) 배당기일의 지정(350),   2) 배당기일의 통지(351),

3. 배당요구할 수 있는 시기와 종기 351

  1) 시기(351),   2) 종기(351),

4. 경매절차에서 권리신고와 배당요구 351

  1) 권리신고(351),   2) 배당요구(351),   3) 배당요구방식(352),

  4)배당요구채권자의 권리와 배당요구시 소멸시효 중단의 효력(352),

5. 경매절차에서 배당 받을 수 있는 채권자 352

  1) 배당요구가 필요 없는 채권자(배당요구가 없어도 배당받을 수 있는 채권자)(352),

  2) 배당요구가 필요한 채권자(배당요구가 있어야만 배당받을 수 있는 채권자)(353),

6. 배당요구의 철회 및 대위변제 355

  1) 배당요구의 철회(355),   2) 대위변제와 대위변제자의 배당요구(356),

7. 배당표의 작성 및 비치열람 356

  1) 경매에서 배당절차(356),   2) 배당표원안의 작성(356),

  3) 배당표원안의 비치와 열람(357),

8. 배당기일에 배당실시 방법 357

  1) 배당 절차(358),   2) 배당금의 지급방법(358),

  3) 배당표에 대한 이의방법 및 원고가 승소시 배당방법(359),

  4) 부당이득금 반환 청구소송(360),


제2절 배당절차에서 우선순위는 어떻게 결정 되는가 ! 361


1. 조세채권의 법정기일 전에 설정된 담보권(저당권부 채권 등)이 있는 경우 361

  1) 0순위 [집행비용](361),  2) 1 순위 [필요비, 유익비](361),

  3) 2순위 [임차인의 소액임차보증금 중 일정액과 근로자의 최종 3년분 임금ㆍ최종 3년

    분의 퇴직금ㆍ재해보상금](361),   4) 3 순위 [당해세](362),

  5) 4순위 [공과금 - 담보권보다 공과금의 납부기한이 빠른 경우](362),

  6) 5순위 [담보권 - 조세채권의 법정기일 전에 설정등기된 저당권, 전세권, 담보등기, 

    확정일자임차권, 등기된 임차권(362),

  7) 6순위 [일반임금채권(최우선변제금을 제외한 임금ㆍ퇴직금)](363),

  8) 7순위 [일반조세채권 - 담보권보다 일반조세채권의 법정기일이 늦은 경우](363),

  9) 8순위 [공과금 - 담보권보다 공과금의 납부기한이 늦은 경우](363),

  10) 9순위 [일반채권자의 채권(재산형, 과태료 및 사용료, 대부금 등)](363),

2. 조세채권의 법정기일 후에 설정된 담보권(저당권부 채권 등)이 있는 경우 363

3. 매각부동산에 담보권(저당권부 채권) 등이 없는 경우 364

4. 배당순위 결정방법에 대한 종합정리 364

 1) 배당순위[담보물권(=저당권부 채권)이 조세ㆍ공과금채권의 법정기일(납부기한) 보다 늦은 경우와 빠른 경우를 종합분석](364),

 2) 배당순위[담보물권(=저당권부 채권 등)이 없는 경우](366),


제3절 배당표 작성을 위한 기본적인 연습과 배당순위가

충돌하는 경우 배당방법 367


1. 배당순위가 평등한 채권자와 후순위의 채권자가 병존하는 경우 367

2. 다가구주택에서 임차인과 다른 채권 간의 우선순위에 따른 배당사례 369

3. 다가구주택에서 배당순위가 상호모순 관계에 있는 채권자 간의 배당사례 371

  1) 순환흡수배당 방법(371),

  2) 순위가 상호모순 관계에 있는 경우 순환흡수배당사례(372),

  3) 최우선변제금(임차인, 임금채권)과 선순위근저당권 우선 배당 후 순위의 상호모순이 

   발생하는 경우(373),

4. 다가구주택에서 배당순위가 순환 관계에 있는 경우의 배당사례 375

  1) 순환배당 방법(375),   2) 순환 배당사례 Ⅰ(375),   3) 순환 배당사례 Ⅱ(376),

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